根据国家统计局5月15日发布的最新数据，截至2017年4月末，全国商品房待售面积67469万平米。而2016年同期这一指标为72690万平方米。一年时间，减少了5221万平方米。单单从数据看，似乎商品房去库存的效果是明显的。但是，效果明显的背后逻辑为2016年房地产市场的火爆行情，是泡沫消化了库存，而不是让一些买不起住房的消费者进入市场。究竟问题出在哪里？是库存过多的判断有误，还是我们走错了路，不是在去库存，而是在加杠杆，结果却把真实的巨量库存给掩盖了，今后我们应该走怎样的“去库存”之路？针对上述问题，本报记者专访了国家行政学院决策咨询部副主任王小广。
记者：数据显示，全国商品房待售面积在一年的时间内减少了5000多万平方米，这是否说明我国商品房的库存问题已经得以缓解？我们应该如何正确认识房地产库存这一概念？
王小广：目前社会上对房地产库存的概念存在明显的混淆。一般学者或企业把工业库存套于房地产行业上，使得对房地产库存的数量明显低估。如一个普遍的做法是人们将国家统计局公布的全国商品房待售面积作为房地产库存，说目前库存量为6至7亿平方米，这是明显将工业商业周期的库存当作房地产库存，根本没有考虑房地产的存量库存问题，而在我国存量库存问题则是一个严重的问题。稍严格一些的学者则提出狭义库存和广义库存的概念。所谓狭义房地产库存，即为现房库存，指报告期末已经竣工的待售现房，即现行房地产开发统计中“商品房待售面积”的概念，不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋；而广义房地产库存，即可售现期房库存，是指现房库存和期房库存之和，即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。提出这一广义概念的学者，还指出“在广义房地产库存的基础上增加保障性住房库存、小产权房库存，则是完整意义上的全口径库存”。这里还是概念混淆，这仍是增量库存，存量库存一点都没有考虑。很多人这样理解：所谓去库存就是把现有市场上待售的房子（或因高房价而卖不动的房子）卖出去，由于住房不同于一般的工业品和农产品，特别是它具有居住与投资双重属性，特别是这双重属性的客观存在，使得卖出去的房子并不一定就是消化了库存，更可能的情况是，库存没有变化，只是由一种库存转为另一种库存，由一部分人的库存转变另一部分人的库存。以2016年为例，全年全国房地产开发企业商品房销售面积和销售额分别增长22.5%和34.8%，其中住宅分别增长22.4%和36.1%。这是不是就是库存减少了呢？我们调研发现，在一、二线城市购房多是有房人，买了二套又买第三套，买了十套又买第十一套，明显是投资投机性购买，投资性需求的特点就是房价越涨越买，而刚需的特点是对价格相对不敏感，这些巨额的成交量，多是投资性需求，还有一些是年轻人恐慌性需求的释放。当存在较大的当期销售库存时，如果卖给无房者，就是消化库存，但如果是卖给有房者，特别是卖给多套住房者，只是发生库存的转移，并不减少库存，这时只不过是由房地产商的库存转为投资者的库存，由增量库存转化为存量库存。一句话，如果房地产市场上存在大量的投资性需求，那么就会长期累积形成大量的存量房地产库存，实际上这些存量库存就是空置住房累积量，或者讲总库存率就是空置率。这样的理解才是全面的、真实的。空置率可以是增量空置率，即每年待售住房占比，也可以是存量空置率，即总空置率。因此，用商品房待售面积作为房地产库存既不全面，也不真实，而且容易形成误导，房地产库存主要是存量库存。
记者：目前我国房地产的库存状况如何？
王小广：要搞清楚一国一地的住房空置率并不难，有许多方法可以了解真实的住房空置率。但遗憾的是，由于利益集团的阻力，我们不敢做真事，讲真话。除了经济普查等统计方法外，还有若干简便可行的办法可以了解住房空置情况。一是查黑灯，看某个时点上某地住房未亮灯的数量，这在理论上是讲得通的，点灯了表明有人住，未点灯则意味着无人住，被空置。但真做这样的调查也不容易。二是查水电或煤气表等，这种方法不仅理论上讲得通，而且容易实际操作，准确率也极高，每月不用电或用电少于某个量就认定为无人住房，被空置，这件事水电煤气管理公司就可以做，只是把数据汇集就行了。三是一些经济研究方法也可以估算出空置率来。一种方法是，从总供给与总需求来估计最低的总空置率。社会上总的住房量是可以确定的，全国不动产统一登记制度可以实时掌握住房供给及分布状况，而总需求量最大值就是城市常住人口所折算的家庭数量，两者相减就是住房供大于求的量，即总库存量。考虑到在城镇工作的2.6亿农民工大部分没有安居城市，最多按20%算需求量，可以肯定的是，不考虑农民工的住房需求（在保障房计划中确实没有一个地方考虑农民工的住房问题），我们目前住房总供给量明显大于总需求量，出现了严重过剩问题，因为目前户籍人口不过5亿多点。从许多调查情况看，许多城市包括省会城市一家住房都超过了一套，一般为2至3套，一套房改房，一套集资房，一套商品房，有不少地方是人均一套住房，住房是严重过剩的。即使考虑到农民工的需求，我国的住房总供给量也是大于需求的，即我国住房已出现绝对过剩，再加上老年龄化时代的来临，住房总过剩率将超过20%。国际经验表明，住房总过剩率超过10%将是住房的“大拐点”的来临。即使把未来的可能城镇化的人口算进来，我们总过剩率也肯定超过10%，只是由于一些体制和经济的原因，我们的住房绝对过剩问题还未爆发出来。
记者：您认为多高的住房投资需求占比是合理的？
王小广：住房的消费应占多大比例，投资应占多大比例，可能是一个难以回答的问题，但我的研究表明，投资属性不能超过10%，或消费属性要保持在90%以上。住房的消费与投资之间的关系，就像就业与失业的关系，失业率多少就会造成经济系统不稳定，产生巨大的经济风险或重大危机。历史上最严重的失业率是在美国大萧条时期，当时的失业率高达25%，这是失业率的极限，有人会说，在25%的失业率下，不是还有75%劳动力在就业，不是“大多数”都是好的吗，系统怎么就崩溃了呢？是的，这就是因为坏因素的作用，坏因素的作用总是特别强，它能抵消无数好因素的影响，通常经济正常运行的失业率在5%至6%，超过6%就会不稳定，超过10%就会发生大的不稳定，达到15%就会酿成灾难。住房的投资投机需求对住房稳定健康发展也一样，超过了10%就会出现泡沫，产生不稳定性和风险，多年来我国的住房投资投机需求占比均超过了30%，有的地方高达50%以上，是投资投机过多推高了房价，不是什么刚需推动。因此，房地产的基本政策应是：必须长期坚定的抑制投资投机需求，保障住房的消费需求，在住房立法上也必须明确规定国家只鼓励一户一套住房政策。
记者：高泡沫、高库存会对我国经济产生怎样的影响？
王小广：泡沫化是库存产生的直接或根本原因，同时，泡沫化也是“去库存”最大障碍。一是它形成判断错觉。因为靠房价上涨（泡沫化）来消化库存、促进销售大幅增长，就是激发投资或投机需求，而不是激发自住需求，而自住需求才是消化库存的关键力量，结果是买涨不买跌的投资或投机需求越来越多，造成假繁荣的景象。用泡沫或加杠杆的办法来消化库存，只会把泡沫越吹越大，结果是增量库存转为存量库存，同时，还被市场或社会误认为库存问题不严重，甚至认为是“供不应求”的大好形势。二是资金过度向房地产流动，必然导致实体经济资金不足，数据显示，2016年投资到位新增资金中有超过一半流向了房地产。资金流的严重偏倚，必将对实体经济产生巨大的“挤出效应”，应引起高度重视。三是不利于“双创”政策和创新驱动战略的实施。受房地产泡沫影响最大的是创业热情高涨的年轻人。房价过高既加剧他们的住房负担，又影响了他们的创业创新激情，使许多人滋生浮躁、投机心理，不利于创新创业活动有序开展。
记者：您认为去库存的关键是什么？
王小广：去库存关键是对房地产定位的重新调整。2016年底召开的中央经济工作会议第一次明确了住房的定位是“房子是用来住的，不是用来炒的”，这话非常通俗，但却是一条真理，一条铁律，违背了真理、铁律，必定会有恶果，特别是像住房这样一种的重要的民生产品，如果定位错了，严重偏离了发展方向，一定会导致各种问题、矛盾和风险，由此形成的房地产泡沫化、经济泡沫化将会对经济长期发展产生巨大的破坏作用。因此，为防控房地产泡沫的继续发展，当务之急就是要重新明确房地产发展的基本定位。因此，如何有效落实“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位，并针对不同类型的库存问题，采取不同的去库存思路和对策，是当前房地产调控及长期发展机制建设的重中之重。
记者：请您谈谈具体的思路。
王小广：我认为，应在坚定抑制投资需求、保障自住需求的总原则下，要加快住房体制改革和调整，形成一套公平合理的住房制度，完善规范房地产市场，形成房地产发展长效健康发展机制。这一新的住房制度可以表述为：以市场化为基础、政府提供最基本的住房保障、只鼓励一户一套住房的住房制度。尤其是第三点，既能从根本上抑制投资需求的过多过快增长，又体现了社会公平原则，是落实“房子是用来住的，不是用来炒的”关键中的关键。其含义是对一户购买或租赁一套住房在金融、税收等政策上永远都给予优惠，而对第二套以上的住房采取显著性差异化政策。你可以购买第二套住房、第三套住房，但你必须付比第一套住房高得多的利率，按比第一套住房高得多的税率交税。既要征收高税率的保有环节税，又要开征高比例的投资收益所得税。
对于库存问题，还有一点需要认识清楚，现在社会上较流行的说法是：三、四线城市有严重的住房库存问题，一、二线仍是供不应求，没有库存问题。也就是说，我国的房地产库存问题尽管很严重，但却是结构性的，即面临的结构性库存压力，而不是全面严重的库存压力，这也是对库存问题低估的一种流行说法，是不够全面的。在我看来，三、四线城市库存过多、库存压力过大是没有疑问的，但一、二线城市同样面临严重的库存过多问题，只是现在这些城市投资投机需求太过旺盛，掩盖了实际严重的库存问题。实际上，我国的住房库存问题可分为两种，一种是房价无泡沫下的高库存，以三、四线城市为代表，另一种是房价高泡沫下高库存，这时的库存被高投资性住房需求所掩盖，但被一些专家或官员误读为无库存，供不应求。就风险和危害而言，一、二线的房地产高泡沫才是真正的难题。就三、四线城市而言，库存就是绝对过剩，是看得见的，需要长期消化，新增投资就应减少，要靠真实的住房需求来慢慢消化。而一、二线城市的高库存是与高泡沫共存的，只要高泡沫破灭，库存就显露出来了，因此，去库存与去泡沫是紧密关联的。这是两者的最大不同，政策必须对症下药。
一方面，对一、二线城市，去库存必须重点抑制投机需求、“去泡沫”。一是要坚定不懈地抑制住房投机性需求。与“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位相对应，要精细设计相关的金融、税收政策，对二套以上住房的购买政策不能时而过紧，时而又过松，对此有必要进行清理、规范。同时，加强对房地产信贷总闸门的控制。二是各级政府要积极引导房价增长预期。在房地产调控上，一些地方政府存在“顺周期”倾向，特别是对一些利益集团借机炒作、“火上烧油”视而不见，对此，要加大信息引导和对违规违法行为的惩治力度，合理引导预期。当务之急是稳妥地释放将要征收房地产税的预期，并让市场逐步消化，从而改变房价暴涨的预期。三是加快房地产税改革，建立房地产稳定发展的长效机制。最主要的长效机制就是征收房地产税（保有环节税）。为防止征收房地产税而导致房地产市场的“大起大落”，在做好预期调控的同时，要采取缓冲措施。建议明确告诉大众，一套住房将长期免征不动产税，稳定大多数；主要是对二套以上住房征税。考虑到历史原因，再区分二套和三套以上，按不同税率征收，二套住房采取轻税，三套以上（含三套）采取高税率，税率可达5%；设计政策实施的过渡期，如规定三年或五年过渡期。
另一方面，对现实库存压力大的三、四线城市，重点要把去库存与新型城镇化结合起来。一是大规模减少对房地产投资。通过减少投资来减少增量库存，要认清形势，承认房地产发展的长期“拐点”已经来临，不存在黄金十年后的白银十年，不调整，不去库存只会是“死路一条”，要横下心去库存。有的更为严重的高库存城市，可考虑宣布五年或十年不再新增房地产投资。这也是实际去库存最有效的办法，而且能改善房地产预期，特别是对房价相对平稳的回落起一定的稳定作用。二是坚决地用市场的办法解决高库存问题。多数房企需要降价促销，以价换量，像其他工业品市场一样形成价格竞争机制，提高性价比，让一些真正有自住需要但能力不够的消费者进入市场，消化库存；还有一些后进入的投机性中小房地产商，应加快兼并重组、破产退出市场，让有实力更具有专业能力的开发商“再开发”，满足广大消费者的需要。可以这样说，如果没有大批的中小房地产商倒闭，转型、转业，三、四、五线城市的去库存便不可能真正见效。去库存就是淘汰弱者、淘汰落后的过程。三是政府的作用是促进去库存与加快推进新型城市化的良好互动机制的建立。新型城镇化中提出的要解决三个一个亿问题，为了有效地去库存，必须明确新型城市化解决人的问题的重点是三、四、五线城市，房子与人要有机对接。这里需要重点加快与新型城市化相关的供给侧结构性改革，如针对户籍制度改革的推进，政府可制定对房地产的税收优惠或补贴挂钩政策，不是买房子就补贴，而是解决农民工市民化就补贴，这种补贴是制度性补贴，是国家对过去“剥夺农民利益”的一种回馈，应将有关补贴资金列入国家和各级政府预算，全国统筹规划安排。另外，从地方吸引人才、招商引资角度，可以给人才入户以一定的住房补贴。（图片 明天）
